MENU
Главная » 2008 » Май » 20 » Из опыта работы ТОС по управлению многоквартирными домами, но не ТСЖ
11:31
Из опыта работы ТОС по управлению многоквартирными домами, но не ТСЖ

            Разумеется, неподготовленный человек не в состоянии прочитать этот договор -   многостраничный юридический документ, заметить «маленькие» отличия от другого аналогичного документа и предложить что-то свое. Поэтому отдельному собственнику следует подписывать договор, вычитанный, сброшюрованный и подписанный… кем? Кто разберется в способах управления, проработает проект договора, проведет переговоры с другой стороной (с будущей УО), потом будет контролировать выполнение договора, проверять отчеты УО, участвовать в конкурсных и приемочных комиссиях, даже, может быть, обращаться в суд?

4.  

 Как и в любом деле, все начинается с «мотора». В доме нужна инициативная группа. Она распространяет информацию и проводит первое (информационное) собрание, на котором получает первые, пока неформальные полномочия. Но в дальнейшем самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление. Его создание организационно проще, чем создание ТСЖ, не возлагает на Правление такой ответственности,   не требует от жителей такой квалификации и   коммунальной культуры.

Именно территориальное общественное самоуправление (ТОС) в обозримом будущем должно стать самой массовой формой жилищного самоуправления.        

 С 1 января 2006 года вступила в силу достаточно подробная и в общем неплохая статья 27 о ТОС в  Федеральном законе   N 131-ФЗ   «Об   общих   принципах   организации   местного самоуправления    в    Российской Федерации». Поэтому утратила силу соответствующая статья в Федеральном законе от 1995 г. N 154-ФЗ с тем же названием. Неплохой московский закон    территориальном    общественном самоуправлении    в    городе   Москве" от 1996 г.   N26-77 устарел и недавно отменен.         
 Согласно статье 27, ТОС - это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. Полномочия местного самоуправления в Москве очень малы, поскольку федеральное законодательство   лишило москвичей конституционных гарантий местного самоуправления - отдало все на откуп городской власти, которая   и присвоила все полномочия. Но   важно, что ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации». Все эти положения имеют силу и для Москвы.           
 Но главное - что управление частной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом -   это теперь полномочие не государства, а большинства собственников. Они вправе большинством голосов (квадратных метров) заключить договор управления с кем угодно, в том числе с органом ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления с тем же ДЕЗом или РЭУ.      Городские власти   в каждом конкретном доме являются лишь одним из собственников  и имеют право голоса в соответствии с долей неприватизированных помещений. Поэтому они   не могут ни запретить, ни поручить управление домом ни органу ТОС, ни любому другому юридическому лицу.            
 Близкая к ТОС форма самоуправления -   старшие по домам и домкомы. Правда, во многих случаях есть вопрос – были ли они легитимно избраны или же фактически назначены управой, не истекли ли сроки их полномочий. Напрямую о них, в отличие от ТОС, в федеральном законодательстве не сказано ничего. О них есть лишь документы Правительства Москвы, прежде всего постановление №651-ПП от 21-09.2006, в котором, в частности, говорится: «…под домовым комитетом понимается общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.»                       
 Правительство считает домкомы общественными организациями без юридического лица, не представляющими население территории.   Но если они легитимно избраны, то,   несомненно, относятся к «другим формам непосредственного   осуществления гражданами местного самоуправления   или участия в его осуществлении», допускаемым все той же статьей 27.

5.           

 ТОСы и домкомы хороши еще и тем, что в их избрании участвуют не только собственники, но и наниматели жилья. Если в доме есть наниматели (неприватизированное жилье), то их формально представляет собственник – как правило, город. ЖК не дает нанимателям механизмов   влияния, кроме типового договора социального найма. Исполнительная власть давно обязана заключить его с каждым нанимателем, но в большинстве городов это не делалось. Типовой договор социального найма жилья утвержден постановлением Правительства РФN 315 от 21 мая 2005 г. Он слишком общий и декларативный. Видимо,   поэтому он никого не интересует. Но он все-таки лучше, чем ничего, и заключить его город как собственник жилья обязан.            
 По моему мнению,   интересы нанимателей   должны быть представлены в жилищном самоуправлении непосредственно, а осуществить это можно только через ТОС.

6.             

 Очень большие полномочия в проведении жилищно-коммунальной реформы федеральное законодательство предоставляет органам местного самоуправления. В Москве это муниципальные собрания и муниципалитеты. Однако, как уже говорилось, в  Санкт-Петербурге   и особенно в Москве бюрократия лишила местное самоуправление реальных полномочий, в том числе и в регулировании жилищного самоуправления. Осталось чуть ли не единственное полномочие - регистрировать ТОСы. Но и к этому они до сих пор не совсем готовы – многие все еще не приняли порядок регистрации ТОС, и их бездействие в этом смысле смыкается с бездействием городских органов государственной власти в реализации прав граждан на управление домами и на землю. Немало случаев, когда районно-муниципальные власти явно препятствуют созданию ТОС. Предлогом часто являются разногласия о границах территории ТОС. На самом деле вопрос о границах не принципиален, потому что регистрация ТОС сама по себе не дает ему   права распоряжаться на территории. Наделить ТОС реальными правами могут только собственники.          
 Но при дальнейшем функционировании ТОС органы местного самоуправления смогут сыграть большую роль, если будут представлять интересы жителей, а не городских олигархий. Со своей стороны, активное ТОС – это важный инструмент избрания именно таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Возможно, что именно поэтому власти тормозят создание ТОС.

7.

Еще один вопрос – о сочетании ТОС с ЖСК или ТСЖ.    Если в доме или в поселке приватизированы все жилые помещения, то функции ТОС и ТСЖ практически эквивалентны (пример – знаменитый самоуправляемый поселок «Сокол»).           

 Ну и, конечно, очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или реконструкция, да еще с отселением.   ТОС микрорайона может выступить партнером или даже учредителем корпорации развития микрорайона.

 

Просмотров: 776 | Добавил: rudkom | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]